売る前提で買うマンション選びのコツ

2019-05-15

結婚や子供の誕生などで賃貸よりも分譲マンションを購入する方も多いです。しかし、そのマンションに生涯住むということは予測できません。ライフスタイルの変化や家族構成も変わることがあるため、将来売る前提でマンションを購入しておくのが安心です。

ここでは、将来売る時に損をしない物件の選び方やポイントをご紹介します。

(マンションを売るときの心構え!知っていれば安心なこと)


土地の価値が下がらない場所を選ぶ

売るのが数十年先になることもあるマンションでとても重要なのが土地の価値です。その土地があるエリアが、東京や大阪などの中心地であれば、土地の価格は高くなります。また再開発が進んでいるエリアで値段が上がっているところは将来的にも期待がもてる場所です。

また、通勤や通学に便利な駅から徒歩で行けるかということもポイントになります。徒歩といっても、20分以上かかる距離では人気は低下してしまうでしょう。駅に複数の路線が乗り入れていて、便利にアクセスできると土地の価格も上がります。

中古マンションの売却には、建物そのものの価値よりもエリアや駅へのアクセスを重視されるので、価格が下がらないエリアを選んでおくと失敗がありません。

建物の選び方

住みたいエリアが決まったら、次は建物そのものを選ぶことになります。エリアは良くても、河川の近くや液状化しやすい埋立地など自然災害のリスクが上がるため、慎重に選ぶことが必要です。台風や津波が発生した時にエリアの中でも安全性が高いかどうかは、今後住むことを考えた上でも重要でしょう。

その土地の地盤が強いかどうかは、見た目では判断できません。昔の地図を見ると、海や沼だったりすることがわかります。わからない場合にも不動産会社を利用して確認してください。中古マンションを購入する時には、その建物が旧耐震基準に準拠したマンションですと、資産価値が下がることが考えられます。

築30年のマンションでも売る時には築50年になってしまうことでしょう。5,000万円で購入したとしたら、その価値は1,500万円まで下がることが多いです。

水回りなど内部もしっかりとリフォームする必要があり、60平米ほどのマンションをリノベーションすると500万円以上かかります。そのことから、今後の売却を視野に入れている方はできるだけ築浅の物件で、耐震基準をクリアしている物件を選びましょう。

重要な間取り

結婚や子供の誕生をきっかけに分譲マンションを購入する方が多いです。分譲マンションには投資用のワンルームタイプからファミリー向けの3LDKタイプまでありますが、一般的に需要が多いのが70平米以上ある3LDKになります。

少子化に伴い子供の数も1人〜2人という方が多く、4人程度が住むのに最適な3LDKは売却がしやすいメリットがあるのです。主な間取りは洋室が6畳程度で2部屋あり、リビングダイニングが12畳、部屋を区切ることができる6畳の和室や洋室がリビングに並ぶ間取りは多く見ることができます。

ルーフバルコニー付きのマンションや2LDKのマンションは新築で販売される時には人気も高いのですが、売却する時には狭すぎる、余計なコストがかかるという理由で買い手が付きにくいというデメリットがあるのです。

間取りなどが個性的な部屋の物件を選ぶよりは、ファミリーなどが住みやすくどんな人もいいなと思える平均的な物件を選ぶようにしましょう。

周辺の環境をチェック

購入時には、隣は何も建ちませんと聞いていたのに、高層マンションやビルが建ってしまったというのはよくある話です。都市部になればなるほど、建物の老朽化に伴う環境の変化は大きいので将来を見据えた物件選びが必要になってきます。

空き地になっている土地は、近い将来建築されることが予想されますし、その建物によって日照なども制限されることがあるので、建物だけでなく周辺もチェックしましょう。長い期間にわたり、公園になっている場所はいきなり高層マンションが建つことはほとんどありません。

公園や学校環境で分譲マンションの購入を決めるファミリー層も多いため、利便性が高く安心して暮らす住環境があるかどうかを確認してください。都市部は特に学区により公立学校の質も違うことから、教育の質が高い公立校に人気が集中します。

学区内にあれば無条件で進学できても、学区が少し違うと通えなくなるので、その建物の学区にある公立校が人気があるかどうかもチェックしましょう。昔から評判のある公立校エリアは、周辺も犯罪率が低く、安全ということが多いです。

南向きで日当たりが良く、整備されているマンション

同じ中古物件が同じマンション内でいくつかあったら、日当たりがよく、南向きという条件の部屋が圧倒的に有利になります。特に分譲マンション購入という大きな買い物をする際には、日当たりは外せないという方が多いです。

今後のためにもできるだけ日当たりがよく、売れやすい部屋を選んでおくことが大切になります。都市部にあるブランドマンションは管理が整っており、専門の清掃員による掃除や緑のメンテナンスなどが行われているのです。

常に整備が良いので、築年数を建っても見た目も新しくきれいな印象を与えることができます。管理会社や組合などがしっかりとしている分譲マンションは安心感も増すでしょう。高級マンションにありがちなフィットネスジムや図書室などの共有施設は、管理費が高くなるなど中古で購入する時にはネックになることもあります。

最低限の整備でニーズがありそうかどうか確認をすることが重要です。

10年以内に売却を検討する

築年数10年以内の物件は、中古分譲マンションの中でもニーズが高く売れ筋になります。子供が大学へ進学し、小さめの部屋へ移りたいというシニア層も多く、ライフスタイルの変化で売却を検討される方も今後は増えることでしょう。

新築や築浅で購入し、10年以内というタイミングで売ることができれば、希望に合う売却金額で売ることができるかもしれません。10年を経過した分譲マンションは、外壁や水回りなど交換しなければならない場所が増えていきます。

修繕費は年数が経過するほど高額になりますので、資産価値が下がらないうちに売却するのも一つの方法です。ユーザーは物件を探すときに、主に築10年未満の物件を中心に探すことから、築浅の物件は有利になります。10年以上経過した物件では、その他の立地やエリアという有利な条件が必須です。